L’évolution du marché locatif
2023
La demande locative est restée soutenue en 2023, notamment dans les grandes villes et les zones tendues. Cela a entraîné une augmentation des loyers, bien que plus modérée qu’en 2022.
Des disparités régionales persistantes : les tensions sur le marché locatif ont continué de se concentrer dans certaines régions, comme l’Île-de-France, où les loyers ont fortement augmenté. À l’inverse, dans d’autres régions, les loyers ont stagné ou ont légèrement baissé.
L’essor du logement intermédiaire : face à la hausse des prix de l’immobilier, la demande pour des logements intermédiaires (meublés, colocations) s’est accrue, offrant une alternative plus flexible et économique à la location traditionnelle.
L’impact des nouvelles réglementations : de nouvelles lois et réglementations ont été mises en place en 2023, impactant notamment les conditions de location (dépôt de garantie, état des lieux) et les critères de performance énergétique des logements. Ces nouvelles règles ont pour objectif d’améliorer la qualité du parc locatif et de protéger les locataires.
En résumé, 2023 a été une année marquée par une tension persistante sur le marché locatif français, avec une demande soutenue et des loyers en hausse, notamment dans les grandes villes. Les disparités régionales se sont accentuées.
2024
La demande de logements locatifs reste globalement soutenue, notamment dans les grandes villes et les zones tendues.
Des loyers qui continuent d’augmenter, mais à un rythme plus modéré : la pression sur les loyers se poursuit, mais à un rythme moins soutenu qu’en 2023. Les augmentations sont plus modérées, notamment en raison de l’inflation et de la hausse des coûts de l’énergie.
Des disparités régionales persistantes : les tensions sur le marché locatif restent concentrées dans certaines régions, comme l’Île-de-France, où les loyers continuent d’augmenter fortement. À l’inverse, dans d’autres régions, les loyers stagnent ou baissent légèrement.
Une offre de logements neufs en baisse : la construction de nouveaux logements a ralenti, ce qui contribue à accentuer les tensions sur le marché locatif, notamment dans les grandes villes.
L’impact des nouvelles réglementations : les réglementations mises en place en 2023 impactent les conditions de location ( voir focus – “Loi climat et résilience” ).
En résumé, le marché locatif français en 2024 reste marqué par une demande soutenue et des loyers en hausse, bien que le rythme de ces augmentations se soit modéré. Les disparités régionales persistent, et les nouvelles réglementations ont un impact sur le marché.
FOCUS – “Loi climat et résilience”
La loi climat et résilience du 22 août 2021 prévoit une interdiction progressive de mise en location des logements les plus énergivores. Pour continuer à louer, les propriétaires concernés devront donc réaliser les travaux nécessaires.
Interdiction de location des passoires énergétiques : rappel du calendrier
- 1ᵉʳ janvier 2025 : interdiction de location pour les logements classés G.
- 1ᵉʳ janvier 2028 : interdiction de location pour les logements classés F.
- 1ᵉʳ janvier 2034 : interdiction de location pour les logements classés E.
Les propriétaires de logements classés G ne pourront plus remettre leur logement en location après la fin d’un bail dès le 1ᵉʳ janvier 2025. Ils devront, au préalable, réaliser les travaux nécessaires pour améliorer la performance énergétique de leur bien.
Évolution du calcul du DPE pour les biens de moins de 40m²
Le calcul du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) pour les petits logements (< 40m²) a été revu afin de mieux prendre en compte leurs spécificités et de limiter les disparités dans les résultats.
Objectifs de cette évolution :
Plus de précision dans l’évaluation énergétique : le nouveau calcul du DPE devrait permettre une évaluation plus précise de la performance énergétique des petits logements, en tenant compte de leur configuration et de leur utilisation.
Limitation de la tension sur la demande de logements : en améliorant la précision du DPE, on évite de pénaliser certains petits logements et on limite ainsi la tension sur la demande de logements de petite surface, souvent recherchés par les étudiants et les jeunes actifs.
Conséquences potentielles :
Reclassement de certains logements : certains petits logements pourraient voir leur classement énergétique s’améliorer grâce au nouveau calcul du DPE, ce qui pourrait leur permettre d’être loués plus facilement.
Adaptation des stratégies de rénovation : les propriétaires de petits logements devront peut-être adapter leurs stratégies de rénovation en fonction des nouvelles exigences du DPE.
Travaux en copropriété : report possible de deux ans
Les copropriétés bénéficient d’un délai supplémentaire : un report de deux ans de l’interdiction de louer les logements classés G est envisagé. Cette mesure, conditionnée par le vote d’un plan de travaux en assemblée générale, vise à faciliter la mise en œuvre des rénovations énergétiques, souvent complexes et chronoghages dans le cadre de l’habitat collectif.
FOCUS – “Projet de loi de finances et Plus-value en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)”
Le Projet : Il était prévu la réintégration des amortissements pour calculer la plus-value.
Fonctionnement de l’amortissement
L’amortissement est un mécanisme comptable, permettant de prendre en compte l’usure « normale » du bien immobilier, avec la prise en compte de la perte de valeur. Jusqu’à présent, la plus-value est calculée sur la différence entre le prix d’acquisition et le prix de vente, sans réintégration des amortissements.
ARTICLE 24 : « Réintégration des amortissements admis en déduction dans l’assiette de la plus-value imposable réalisée lors de la cession de locaux ayant fait l’objet d’une location meublée dans le cadre d’une activité exercée à titre non professionnel (…).
Impact de la réintégration des amortissements sur la plus-value.
- Un appartement est acheté 150 000 €
- On lui applique un amortissement de 2 % par an.
- Le montant annuel d’amortissement est donc de 3 000 €.
- Dix ans plus tard, il est vendu 250 000 € avec 30 000 € d’amortissement déduits
- Aujourd’hui : Plus-value : 250 000 – 150 000 = 100 000 € moins l’amortissement = 100 000 €
- Avec le projet de loi de finances : 100 000 €+30 000 € d’amortissement = 130 000 €
La plus-value imposable est augmentée du montant des amortissements réintégrés.
Les chiffres du marché locatif
Chiffres 2023 :
Sources sites de : “Gouvernement” – “Insee” – “Statista” – “Locservice”
- Les locataires immobiliers représentaient près de 40 % de la population française. La France est le 4ᵉ pays de l’UE avec la proportion la plus large de locataires.
- Le prix moyen de la location d’un appartement en France est de 15 euros par mètre carré. Le prix va à la hausse dans la plupart des villes, comme à Marseille où il a augmenté de 11% entre 2022 et 2023.
- Louer un appartement à Paris coute en moyenne deux fois plus cher que louer un appartement à Rennes.
Les appartements d’une pièce (studios et T1) restent les types de biens les plus loués avec 31% des locations réalisées en 2023. Ils sont suivis par les locations d’appartements T2 qui représentent 24 % du marché. Les grands appartements (2 chambres ou plus) représentent 21 % des locations, et 6 % pour les maisons.
- Au 1er janvier 2023, on estime à 18,5 % le taux de passoires énergétiques dans le parc locatif privé.
- 39% des logements voués à la location en 2021 ne pourront désormais plus être loués sur le marché.
Les lois « Énergie et Climat » de 2019 et « Climat et Résilience » de 2021 ont introduit une exigence minimale de performance énergétique pour les logements proposés à la location. Dans ce contexte, il importe de suivre la performance énergétique du parc locatif privé, avec une attention particulière sur les passoires énergétiques (étiquettes F et G du DPE).
Les logements sociaux
- En 2023, il y avait environ 5,32 millions de logements HLM en France.
- A cette date, l’Île-de-France était la région française ayant le plus de logements sociaux loués, avec plus de 1,4 million de logements HLM loués.
Ces logements sont plus accessibles grâce à des loyers règlementés. Ils sont ainsi en moyenne deux fois moins chers que les logements du parc privé. Les logements locatifs sociaux représentent un peu plus d’un tiers des logements construits ces dernières années.
Nous revenons très vite avec les chiffres 2024 !
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