Lors de la contraction d’un prêt immobilier, l’établissement prêteur peut demander que le futur emprunteur souscrive une assurance. En immobilier, l’assurance emprunteur n’est pas légalement obligatoire. Pour autant, une banque accordera difficilement un prêt sans assurance. L’accès à l’assurance est conditionné par de nombreux facteurs personnels tels que l’âge ou l’état de santé, ce qui provoque de grands écarts de prix entre les individus. La loi du 28 février 2022 cherche à limiter les injustices liées à ces écarts.
L’assurance emprunteur
L’assurance emprunteur permet à la banque de se protéger en cas d’événement qui entraînerait une impossibilité à rembourser le prêt.
Le prêt immobilier est souvent d’un montant important et porte sur une longue durée.
L’assurance couvre une prise en charge, de tout ou partie des échéances d’un crédit, si l’emprunteur n’est plus en mesure de rembourser son prêt, en fonction des garanties au contrat, et des conditions de mise en œuvre.
On parle d’assurance emprunteur, celle qui garantit le remboursement du prêt en cas de décès.
La garantie décès reste la base dans un contrat d’assurance emprunteur. Elle peut être complétée par l’assurance de perte d’autonomie, d’invalidité, et d’incapacité temporaire de travail.
Elle intervient en cas de décès de l’emprunteur avant un âge limite. L’assureur verse alors à l’établissement prêteur le CRD (Capital Restant Dû) à la date du décès.
La loi du 28 février 2022 pour un accès plus juste, plus simple et plus transparent au marché de l’assurance emprunteur amène des avancées significatives :
- Le droit de résiliation à tout moment et sans frais de l’assurance emprunteur, application le 1er juin 2022 pour les nouvelles offres de prêts et, à partir du 1er septembre 2022, pour les contrats en cours.
- Elle réduit à cinq ans le droit à l’oubli pour les personnes ayant eu un cancer qui souhaitent contracter un crédit immobilier (auparavant dix ans, sauf pour les cancers survenus avant l’âge de 18 ans au délai de cinq ans). Ce droit à l’oubli de cinq ans est étendu à l’hépatite C.
- Suppression du questionnaire médical pour les prêts immobiliers inférieurs à 200 000 euros et arrivant à échéance avant les 60 ans de l’emprunteur, et 400 000 euros pour un couple de co-emprunteurs, avec entrée en vigueur au 1er juin 2022.
Les textes se succèdent avec la “loi Lagarde” du 1er juillet 2010, la “loi Hamon” du 17 mars 2014, et l’amendement dit “Bourquin” à la “loi Sapin 2” du 9 décembre 2016.
Le marché de l’assurance-emprunteur au chiffre d’affaires de sept milliards d’euros, reste en situation de quasi-monopole au profit des banques.
Les contrats comportent souvent des exclusions comme, par exemple : suicide, pratique d’un sport dangereux, maladie due à l’alcool ou aux stupéfiants).
Les garanties
La PTIA (Perte Totale ou Irréversible d’Autonomie) intervient lorsque l’emprunteur est dans l’impossibilité totale et définitive d’avoir une activité professionnelle.
L’IPT (Invalidité Permanente Totale) et l’IPP (Invalidité Permanente Partielle) font référence à l’inaptitude permanente à exercer une activité, ou son activité professionnelle (selon les contrats).
L’ITT (Incapacité Temporaire de Travail) concerne l’inaptitude temporaire à exercer une activité professionnelle.
La garantie perte d’emploi couvre les licenciements, sous conditions.
Les contrats prévoient souvent une limite d’âge, et une franchise qui reste à la charge de l’assuré à la suite d’un sinistre et qui n’est pas remboursée par l’assureur.
La quotité d’assurance
En cas de plusieurs co-emprunteurs, le capital restant dû, sera remboursé à hauteur de la quotité souscrite.
Un emprunteur unique voit son assurance le couvrant à 100%. Dans l’hypothèse de co-emprunteurs, les quotités peuvent être différentes.
Exemple : Mr et Mme empruntent ensemble
Quotité 50/50 : en cas de décès de l’un, seule la moitié du remboursement est prise en charge. Le survivant continue à régler la moitié des mensualités.
Quotité 100/100 : en cas de décès de l’un, l’assurance prend en charge la totalité du prêt ; le survivant n’a plus rien à rembourser.
La délégation d’assurance
Elle permet de choisir l’assurance emprunteur auprès de n’importe quel organisme.
Depuis l’entrée en vigueur de la Loi Lagarde en 2010 les emprunteurs ne sont plus obligés de souscrire à l’assurance de prêt immobilier proposée par leur banque prêteuse.
La loi permet la délégation d’assurance, c’est-à-dire la souscription du contrat d’assurance emprunteur auprès d’un établissement tiers.
Par Patrice Leleu
