Newsletter 15 – Marché immobilier & Décret ALUR : Chiffres clés

État du marché immobilier français en octobre 2026

Un marché immobilier en situation de fragilité

Le marché immobilier français présente des signes de fragilité, malgré une légère reprise du volume des transactions dans l’ancien. Après plusieurs années marquées par la hausse des prix, puis par le durcissement des conditions de financement, le secteur peine à retrouver une dynamique durable. La remontée des taux de crédit, les incertitudes économiques, la baisse du pouvoir d’achat immobilier et les difficultés du secteur de la construction contribuent à ralentir les projets immobiliers.

La situation reste néanmoins contrastée selon les zones géographiques, les catégories de logements et les profils d’acquéreurs.

Trois segments doivent être distingués : le marché de l’ancien, celui du neuf et l’investissement locatif. Chacun présente des évolutions et des perspectives spécifiques.

Un marché de l’ancien

Il peine à retrouver une dynamique durable, avec des transactions stables, mais des prix en baisse.

Le marché de l’immobilier ancien connaît une reprise limitée, qui semble progressivement atteindre un palier.

À fin août 2026, le nombre de transactions réalisées au cours des douze derniers mois progresse de 3,6 % sur un an.

Le nombre de transactions dans l’ancien évolue peu, et les prix reculent de 1 % sur le trimestre.

Les prix restent inférieurs de 2.1 % à leur moyenne des cinq dernières années, avec un écart important en Île-de-France (-5.3 %).

Les projections envisagent environ 920 000 transactions à la fin de l’année 2026. Ce qui correspond à un niveau comparable à celui de 2017.

Les raisons sont nombreuses : un manque de visibilité économique, des acquéreurs qui prennent davantage de temps avant de s’engager, et qui multiplient les négociations ou reportent leurs projets dans l’attente de conditions plus favorables.

Quant aux vendeurs certains n’acceptent pas les nouvelles valeurs du marché à la baisse, et préfèrent différer leur vente.

Des prix à la baisse

Après une période de relative stabilité au premier trimestre 2026, les prix des logements anciens sont repartis à la baisse au deuxième trimestre.

En France métropolitaine, les prix diminuent de 0,8 % sur un an. Cette évolution concerne principalement les maisons, dont les prix reculent de 1,3 %, tandis que ceux des appartements restent quasiment stables, avec une baisse limitée à 0,1 %.

En province, la baisse atteint 1 % sur un an, après une stabilité au premier trimestre. Les maisons sont là encore davantage touchées (-1,3 %) que les appartements (-0,3 %).

Les évolutions sont également différentes selon les territoires. En Île-de-France, les prix des appartements tendent à se stabiliser, malgré un léger recul attendu à Paris. En revanche, les maisons franciliennes devraient continuer à enregistrer une diminution de leurs prix.

Les prix dépendent fortement de la localisation, de l’attractivité du territoire, de la demande locale et des caractéristiques des biens.

La remontée des taux de crédit : un facteur majeur de ralentissement

La question du financement constitue aujourd’hui l’une des principales préoccupations du marché immobilier.

Après une période de détente, les taux des crédits immobiliers repartent à la hausse.

Cette tendance s’accélère ensuite.

La progression concerne toutes les durées d’emprunt, avec une hausse particulièrement marquée sur les crédits de 15 à 25 ans.

Cette remontée s’explique notamment par les tensions sur les marchés obligataires. L’augmentation des rendements de l’OAT française à dix ans exerce une pression sur les conditions de refinancement des banques et peut les conduire à relever leurs taux de crédit.

Un pouvoir d’achat immobilier reste tendu

La hausse des taux impacte la capacité d’emprunt des ménages.

À mensualité identique, une augmentation du taux d’intérêt réduit le montant que les acquéreurs peuvent emprunter. Cette situation limite leur budget et les oblige parfois à revoir leurs ambitions à la baisse : achat d’un logement plus petit, éloignement géographique ou report du projet.

La perspective d’une remontée des taux pourrait accentuer les difficultés d’accès à la propriété et provoquer de nouveaux reports de transactions.

Par ailleurs, le taux d’usure peut compliquer l’obtention de certains prêts lorsque l’assurance emprunteur et les frais annexes augmentent le taux annuel effectif global au-delà du plafond réglementaire.

Dans ce contexte, les ménages adoptent une attitude prudente et privilégient davantage l’épargne, ce qui contribue à ralentir la reprise immobilière.

Un marché du logement neuf fragilisé

Le secteur du logement neuf demeure confronté à des difficultés importantes, malgré une augmentation ponctuelle de l’offre commerciale. Les ventes sont toujours 29 % sous leur niveau moyen.

La situation demeure difficile pour les promoteurs, seulement 16 112 logements neufs ont été réservés par des particuliers au deuxième trimestre 2026, soit une baisse de 4.8 % sur trois mois.

A noter une augmentation des annulations de réservation, avec 18 % des ventes, contre 16 % au trimestre précédent.

Ces difficultés résultent de plusieurs facteurs : coût du financement, incertitudes économiques et réglementaires, difficultés de commercialisation et hésitations des investisseurs.

Dimension patrimoniale de l’immobilier malgré les incertitudes

Malgré les difficultés conjoncturelles, l’immobilier conserve une place importante dans les stratégies patrimoniales des ménages.

La pierre reste considérée comme un actif tangible, permettant de constituer, de conserver et de transmettre un patrimoine sur le long terme. Cette dimension patrimoniale explique que l’intérêt pour l’immobilier demeure présent, même lorsque les conditions économiques sont moins favorables.

Cependant, cette confiance à long terme ne garantit pas une reprise immédiate des transactions. Les propriétaires peuvent préférer conserver leurs biens plutôt que vendre dans un contexte de prix moins favorables. Les acquéreurs, quant à eux, attendent une éventuelle amélioration des conditions de crédit.

Le changement climatique : un nouveau critère de valorisation immobilière

En revanche, le changement climatique pourrait avoir des conséquences plus importantes à long terme sur la valeur des biens.

Le confort thermique en période estivale, l’exposition à la chaleur, la localisation géographique et les risques naturels pourraient devenir des critères déterminants dans les décisions d’achat.

La capacité d’un logement à offrir un confort durable face aux évolutions climatiques pourrait également renforcer les écarts de valorisation entre les biens.

Conclusion : un marché en transition qui nécessite davantage de prudence

En octobre 2026, le marché immobilier français reste dans une situation d’équilibre fragile.

Les prix poursuivent leur ajustement, les taux de crédit repartent à la hausse et le logement neuf demeure particulièrement affecté.

Ce qui change pour les futurs entrants : Le texte prévoit d’encadrer l’accès au métier pour les nouveaux négociateurs salariés et mandataires indépendants. Une formation initiale pouvant aller jusqu’à 42 heures est à l’étude, complétée par de futurs arrêtés sur le contrôle des connaissances.

Ce qui ne change pas pour les équipes en poste : Les collaborateurs disposant déjà d’une attestation d’habilitation à la date d’entrée en vigueur seront réputés justifier de la compétence requise. Vos obligations de formation continue (14 h/an ou 42 h sur 3 ans) restent inchangées.

L’éclairage SEFI Formation : Aucune nouvelle obligation n’est applicable tant que le décret définitif et ses arrêtés ne sont pas parus au Journal officiel. Vérifiez dès maintenant la validité des habilitations actuelles de vos équipes.

Une reprise qui marque le pas : Si le volume annuel de transactions affiche une légère hausse de 3,6 % à fin août, le marché atteint un palier avec des projections calées à 920 000 ventes pour la fin 2026.

Érosion des valeurs : Les prix reculent de 1 % sur le dernier trimestre. Les maisons subissent un ajustement plus marqué que les appartements (-1,3 % contre -0,1 % au niveau national).

L’éclairage SEFI Formation : Les négociations s’allongent et certains propriétaires diffèrent leur projet par refus de baisser leur prix. Former vos conseillers à l’audit de valeur et au traitement des objections d’estimation est capital pour débloquer les mandats.

Tensions sur les barèmes : Après une accalmie, les taux de crédit repartent à la hausse sous la pression des marchés obligataires.

Capacité d’emprunt sous pression : La hausse mécanique des mensualités contraint les acquéreurs à réduire leur surface, s’éloigner géographiquement ou ajourner leur projet. L’effet ciseau du taux d’usure resurgit sur les dossiers intégrant de fortes primes d’assurance.

L’éclairage SEFI Formation : Maîtriser le montage financier dès le premier rendez-vous évite l’écueil des refus de prêt tardifs et sécurise le closing des compromis.

Difficultés accrues pour la promotion : Entre coûts de financement, frilosité des investisseurs et incertitudes réglementaires, les commercialisations de programmes neufs restent bloquées sous leurs standards habituels.

Nouveaux relais de valorisation : En parallèle, les attentes évoluent. Les critères climatiques (confort thermique estival, exposition à la chaleur, résilience aux risques naturels) deviennent des éléments différenciants majeurs de l’évaluation patrimoniale.

L’éclairage SEFI Formation : Diversifiez les compétences de vos équipes vers la performance environnementale et l’accompagnement patrimonial long terme pour capter une clientèle attentive aux nouveaux critères de valorisation.