Newsletter 07

Loc’Avantages prolongé jusqu’en 2027

La loi de finances pour 2025 apporte des modifications notables pour les propriétaires immobiliers, notamment la prolongation jusqu’au 31 décembre 2027 de la réduction d’impôt Loc’Avantages (CGI, art. 199 tricies).

Ce dispositif, qui a succédé à Cosse/Louer Abordable en 2022, offre un avantage fiscal non négligeable. Il s’adresse aux propriétaires qui choisissent de conventionner avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) pour proposer des logements à loyers intermédiaires, sociaux ou très sociaux.

En contrepartie, ils bénéficient d’une réduction d’impôt attractive. Cette mesure vise à encourager la mise sur le marché de logements abordables, tout en offrant une opportunité intéressante pour les propriétaires engagés dans une démarche sociale et solidaire.

La prolongation de Loc’Avantages est donc une bonne nouvelle pour ceux qui souhaitent concilier investissement immobilier et engagement citoyen.

PTZ neuf : extension temporaire sur tout le territoire

Afin de dynamiser l’accès à la propriété, la loi de finances pour 2025 assouplit les conditions géographiques du Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour les logements neufs.

Désormais, le PTZ est accessible sur l’ensemble du territoire, y compris dans les zones détendues, et ce jusqu’à fin 2027. Cette mesure, qui s’applique aux offres de prêt émises entre le 1er janvier 2025 et le 31 décembre 2027, fait suite à une restriction géographique en 2024 qui avait entraîné une chute de 46 % des prêts accordés.

L’objectif est clair : relancer le marché immobilier et faciliter l’accession à la propriété pour les primo-accédants. Les conditions d’éligibilité, notamment en termes de revenus et de quotité finançable, seront définies par décret.

Restez donc attentifs aux prochaines publications officielles pour connaître les modalités précises de ce PTZ nouvelle version. C’est une opportunité à saisir pour concrétiser votre projet immobilier !

Droits de surélévation : le dispositif d’exonération étendu jusqu’en 2026

La loi de finances prévoit la prolongation jusqu’au 31 décembre 2026 de l’exonération de la plus-value immobilière résultant de la cession d’un droit de surélévation. Cette mesure (CGI, art. 150 U-II-9°) concerne les personnes physiques et les sociétés soumises à l’impôt sur le revenu. Elle encourage la densification urbaine en facilitant la vente de droits de surélévation.

Plus-values immobilières en Corse

La loi de finances apporte des changements mitigés concernant les exonérations de plus-values en Corse. Elle rend applicable l’exonération pour les cessions favorisant la production de logements sociaux et intermédiaires (CGI, art. 150 U-II-7), qui est prolongée jusqu’au 31 décembre 2025. Simultanément, elle supprime l’abattement exceptionnel précédemment disponible pour les cessions de terrains, biens ou droits situés dans les zones tendues de Corse (CGI, art. 150 VE).

Fin de l’avantage fiscal LMNP lors de la vente d’un bien

L’article 24 de la loi de finances pour 2025 marque un tournant pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) en supprimant un avantage fiscal significatif lié à la plus-value immobilière. Cette mesure vise à neutraliser un dispositif qui pouvait encourager la location meublée de courte durée, contribuant ainsi à la pénurie de logements disponibles sur le marché locatif traditionnel.

Le régime fiscal en question permettait aux LMNP de déduire de leurs revenus locatifs imposables les amortissements réalisés sur les biens immobiliers meublés. Plus avantageux encore, ces déductions n’étaient pas prises en compte lors du calcul de la plus-value lors de la vente du bien. Concrètement, cela signifiait une imposition allégée, voire une exonération partielle, de la plus-value.

Désormais, pour les cessions réalisées à compter du lendemain de la promulgation de la loi de finances, les amortissements déduits au cours de la période de location seront réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable (CGI, art. 150 VB, III). Cette modification aura un impact direct sur la rentabilité des opérations de location meublée non professionnelle, en augmentant la base imposable lors de la revente du bien.

Cependant, le législateur a prévu des exceptions pour certains types de biens qui répondent à des besoins sociétaux spécifiques. Les propriétaires bailleurs non professionnels pourront continuer à bénéficier de l’ancien régime fiscal et ne pas tenir compte des amortissements dans le calcul de la plus-value de cession dans les cas suivants :

• Les résidences étudiantes, les résidences pour jeunes actifs et les résidences pour personnes âgées de plus de 65 ans.
• Les établissements médico-sociaux pour personnes âgées ou handicapées, incluant les résidences services agréées et les logements en accueil familial.
• Les établissements de soins de longue durée avec hébergement pour personnes en perte d’autonomie nécessitant une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien.

Ces exceptions témoignent d’une volonté de soutenir l’offre de logements et de services adaptés aux populations spécifiques, tout en recentrant l’avantage fiscal sur les locations meublées qui répondent à un besoin social avéré.

Taxe d’habitation sur les résidences secondaires

La loi de finances pour 2025 redéfinit le champ d’application de la taxe d’habitation, en la recentrant spécifiquement sur les résidences secondaires. Désormais, la taxe s’applique à tous les locaux meublés affectés à l’habitation autre qu’à titre principal, même s’ils sont déjà soumis à la cotisation foncière des entreprises (CFE) (CGI, art. 1407). La loi précise que les locaux utilisés exclusivement à des fins professionnelles sont exemptés de cette taxe.

Afin de tenir compte de certaines situations spécifiques, la loi prévoit plusieurs exclusions de la taxe d’habitation, notamment pour :

• Les locaux destinés à l’hébergement temporaire de personnes en difficulté, gérés par des entités publiques.
• Les locaux destinés à l’hébergement temporaire de personnes en difficulté, gérés par des organismes privés conventionnés, agréés, autorisés ou ayant un récépissé de déclaration de l’État.
• Les locaux servant au logement des élèves dans les écoles et les pensionnats.
• Les locaux destinés au logement des étudiants dans les résidences universitaires, lorsque la gestion est assurée par un CROUS ou un organisme appliquant des conditions financières et d’occupation similaires.

Enfin, dans les zones France ruralités, les communes se voient accorder la possibilité d’exonérer de taxe d’habitation les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes (CGI, art. 1414 bis). Cette mesure vise à soutenir l’activité touristique dans les zones rurales.

Droits de mutation : ce qu’il faut retenir de la réforme

Afin de favoriser l’accession à la propriété, la loi de finances pour 2025 introduit une nouvelle flexibilité pour les primo-accédants. Les conseils départementaux auront désormais la possibilité de réduire, voire d’exonérer, la taxe de publicité foncière ou les droits d’enregistrement lors de l’acquisition d’un bien immobilier (CGI, art. 1594 F septies nouveau). En contrepartie, l’acquéreur devra s’engager à utiliser le bien exclusivement comme résidence principale pendant au moins cinq ans. Un décret précisera les situations exceptionnelles où cette condition ne sera pas requise.

Parallèlement, la loi autorise les départements à augmenter les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), actuellement plafonnés à 4,50 %, jusqu’à un maximum de 5 %. Cette augmentation, qui pourra être mise en œuvre entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, ne s’appliquera pas lorsque l’acquisition concerne un primo-accédant et que le bien est destiné à sa résidence principale (CGI, art. 1594 F septies nouveau). Ainsi, la loi cherche à moduler les DMTO pour ne pas pénaliser les nouveaux propriétaires tout en laissant une marge de manœuvre financière aux départements.

Déclaration obligatoire de biens immobiliers

La loi de finances pour 2025 apporte des précisions importantes concernant l’obligation pour les propriétaires de déclarer leurs locaux d’habitation (CGI, art. 1418). Les propriétaires de locaux affectés à l’habitation sont tenus de déclarer à l’administration fiscale, avant le 1er juillet de chaque année, des informations détaillées sur l’occupation de ces locaux, qu’ils en réservent la jouissance ou qu’ils soient occupés par des tiers.

Cette déclaration devra comprendre des informations relatives aux caractéristiques des locaux, au mode d’occupation, au type de location, aux dates de début et de fin d’occupation, à l’identité du ou des occupants, et, le cas échéant, aux éléments d’identification du gestionnaire de location. En cas de vacance du local, le motif de celle-ci devra également être précisé. Les modalités précises de cette déclaration seront définies par décret.

Par ailleurs, afin d’éviter les erreurs d’imposition à la taxe d’habitation, la loi instaure une nouvelle obligation déclarative pour les occupants non propriétaires de résidences secondaires. Ces derniers devront désormais indiquer à l’administration fiscale, sur leur déclaration de revenus (article 170), l’adresse et les éléments d’identification de ces locaux, ainsi que l’identité de leur propriétaire. Cette mesure vise à améliorer l’identification des résidences secondaires et à garantir une imposition plus juste.